Giuseppe Fedeli

Non solo diritto


L’efficacia novativa dell’atto di transazione, riferita ad un rapporto locatizio – nella specie, ai canoni dovuti e non versati in costanza di locazione, per cui era incardinata intimazione di sfratto e domanda di pagamento dei canoni non corrisposti -, se non diversamente pattuito, non può concernere ogni obbligo o dovere scaturente dalla medesima regolamentazione contrattuale, talché non può ritenersi, in assenza di specifica clausola ampliativa, che la rinuncia ad ogni altra pretesa o rivalsa relativa al rapporto involga ogni parte dell’accordo originario novato in sede transattiva

Omissis

Con atto di citazione notificato in data 26.5.2017, le sigg.re …………………. convenivano in giudizio dinanzi a questo Giudice la sig.ra ………………, chiedendone la condanna al pagamento della somma di € 4.566,08 a titolo di rimborso delle utenze di acqua, luce e gas, oneri condominiali e spese di riparazione della canna fumaria, relative ad un pregresso rapporto locatizio intercorso tra le parti.

Si costituiva in giudizio la sig.ra…………………., opponendosi alla domanda attrice e facendo in particolare rilevare come ogni rapporto tra le parti fosse stato già definito con l’accordo di transazione sottoscritto in data 22.12.2016 che produceva in atti; osservava la convenuta come le spese dedotte per le utenze non fossero in ogni caso riferibili all’intercorso rapporto tra le parti e che per le riparazioni della canna fumaria avrebbe dovuto provvedere la conduttrice. La sig.ra….,infine, spiegava domanda riconvenzionale con la quale chiedeva la restituzione dei canoni versati in misura maggiore rispetto a quella convenuta per un ammontare complessivo di € 3.150,00.

All’udienza di prima comparizione la causa veniva rinvita per gli incombenti dell’art. 320 cpc espletati dalle parti con il deposito delle rispettive memorie.

In fase istruttoria, fallito il tentativo di bonario componimento della lite ex art 185 bis cpc, veniva ammesso ed espletato il solo interrogatorio formale della convenuta, rigettata ogni altra richiesta istruttoria.

Successivamente la causa veniva rinviata all’udienza del 21.06.2018 per la precisazione delle conclusioni e trattenuta in decisione con concessione del termine di gg 15 per il deposito delle relative comparse conclusionali.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Devesi preliminarmente esaminare l’eccezione della convenuta circa l’intervenuta compensazione della lite mediante l’atto di transazione del 22.12.2016, tale da escludere ogni altra pretesa relativa al rapporto di locazione ripassato con le attrici.

L’eccezione deve essere disattesa posto che la transazione di cui sopra definisce invero la domanda di morosità contestata alla convenuta stessa circa il pagamento dei canoni con rinuncia delle locatrici all’intimazione di sfratto per lo stesso titolo.

Con lo stesso atto di transazione la rinuncia a qualsiasi pretesa, azione e/o ragione derivante dalla locazione stessa, viene quindi riferita alla sola intimata senza alcuna possibilità di estensione alle attrici.

Nel caso di specie le sigg.re …………. con l’atto di citazione chiedono la condanna della Pavoni al pagamento della somma di € 4.566,08 a titolo di rimborso delle utenze di acqua, luce e gas, degli oneri condominiali rimasti impagati e del corrispettivo versato per la riparazione della canna fumaria, somme per le quali dunque nessun impedimento può essere frapposto in dipendenza dell’intervenuto atto di transazione nel senso auspicato dalla convenuta, valendo anzi in forza dello stesso atto l’art.5 dell’accordo transattivo dove le parti espressamente prevedono che il deposito cauzionale rimane nella custodi delle locatrici e che verrà restituito soltanto all’esito del pagamento degli oneri condominiali nonché di “tutte le bollette di acqua, luce e gas relative ai consumi effettuati dalla conduttrice per tutto il periodo della durata della locazione.”

Ciò posto e precisato che il deposito cauzionale assolve alla funzione che non si limita a garantire il solo pagamento del corrispettivo della locazione, bensì tutela il locatore dall’inadempimento in qualsiasi altra obbligazione posta a carico del conduttore medesimo (cfr.pure art.12 del contratto), la domanda attrice deve essere accolta risultando tali spese documentalmente provate nella loro misura e nel debito dalla convenuta medesima in sede di interrogatorio alla stessa deferito.

Tanto più che contrariamente a quanto assume la convenuta lo stesso art.7 del predetto atto di transazione, fa espressamente “salva la precisa e puntuale esecuzione del presente accordo” ovvero il pagamento di tutte le bollette di acqua, luce e gas per l’intera durata della locazione, confermando quindi il buon diritto delle locatrici a vedersi restituiti gli importi versati per lo stesso titolo e per i quali la sig.ra…. mai ha in effetti provveduto, come rimasto accertato.

Irrilevante ogni altra doglianza sollevata da parte convenuta in ordine alla contestata riconducibilità delle spese oggetto di causa al rapporto locativo intercorso per essere (ad es.) le fatture delle utenze in atti intestate a soggetto diverso dalle odierne attrici (confermando la (NDR, convenuta) in sede di interrogatorio formale che queste erano rimaste in capo al proprietario defunto al quale sono poi succedute le attrici) o alla generica non attinenza degli oneri condominiali.

In tal senso vale anche l’obbligo della conduttrice al pagamento della somma resasi necessaria per la ripartizione della canna fumaria trattandosi di danno che deve farsi risalire all’uso della cosa locata e tale da rimanere dunque a carico della conduttrice stessa a norma dell’art. 1588 cc (Cass.Civ.,Sez. III 05 febbraio 2014 n.2619).

Quanto infine alla domanda riconvenzionale della sig.ra….., la stessa deve essere respinta essendo rimasta indimostrata, occorrendo la controprova scritta sull’intervenuto pagamento del canone superiore non certo dimostrabile attraverso la prova orale siccome in contrasto con la documentazione prodotta.

Assorbita ogni altra considerazione relativa alla domanda di indebito arricchimento spiegata in via subordinata da parte attrice.

PQM

Il GdP, definitivamente pronunciando, accoglie la domanda attrice, ogni contraria istanza disattesa ed eccezione reietta, e per l’effetto condanna parte convenuta al pagamento in favore delle attrici della somma di euro 4.566,08, con il favore delle spese di lite che liquida in complessivi euro 1205, (escluse euro 133,72 per spese borsuali), oltre rimborso forfettario 15%, Iva e Cap come per legge.

Sic decisum in Fermo addì…….